Cuando las dificultades económicas hacen imposible seguir pagando una hipoteca, muchas personas se preguntan si existe una solución legal para cancelar la deuda sin arrastrarla de por vida. En este contexto, la dación en pago se presenta como una alternativa a tener en cuenta, pero, ¿realmente es viable? ¿qué condiciones deben cumplirse?
Desde BUFET GÓMEZ FERRÉ, abogados especialistas en dación de pago, resolvemos todas sus dudas sobre la dación en pago, sus ventajas y desventajas, y cómo solicitarla si está en una situación límite.
¿Qué es la dación en pago?
La dación en pago es un mecanismo legal mediante el cual un deudor entrega un bien (habitualmente su vivienda) al acreedor (el banco), a cambio de la cancelación total de la deuda hipotecaria. En otras palabras, en lugar de seguir pagando cuotas imposibles o enfrentar una ejecución, puede entregar su vivienda hipotecada y, con ello, extinguir la deuda.
No se trata de un proceso automático ni obligatorio para la entidad financiera: debe existir un acuerdo entre ambas partes, por eso, muchas personas acuden a abogados especialistas en Derecho Bancario para negociar en condiciones justas. La dación en pago de vivienda es especialmente útil en los casos en que el valor de la vivienda ha bajado, los ingresos familiares se han reducido drásticamente o se atraviesa una situación de desempleo prolongado. Por ello, se ha convertido en una opción viable para familias que no pueden hacer frente a la hipoteca, evitando el embargo y la ejecución hipotecaria.
Requisitos para solicitar la dación en pago
Aunque no existe una ley única que regule de forma exhaustiva la dación en pago, sí hay una serie de requisitos legales que suelen ser tenidos en cuenta por los bancos para aceptarla, en línea con el Código Civil y la Ley Hipotecaria.
Los principales requisitos dación en pago que debe cumplir son:
- Que no se disponga de ingresos suficientes para afrontar la hipoteca.
- Que ningún miembro de la unidad familiar tenga ingresos ni bienes en propiedad.
- Que la vivienda sea la residencia habitual y única propiedad del deudor.
- Que el valor de la vivienda no supere ciertos límites (normalmente entre 200.000 y 250.000 euros, dependiendo de la zona).
- Que no existan avalistas o que estos también se encuentren en situación de insolvencia.
Documentación necesaria para realizar dación en pago
Para iniciar una dación en pago ante una entidad bancaria, es imprescindible presentar una serie de documentos que acrediten tanto su situación económica como las condiciones del préstamo hipotecario para poder demostrar que se cumplen los requisitos legales y así negociar con el banco con éxito. Los documentos más habituales que se deben presentar son:
En cualquier caso, acudir a un abogado especializado en dación en pago es imprescindible para que le asesore sobre qué documentación es necesaria en su caso concreto, le ayude a preparar el expediente correctamente y defienda sus intereses en la negociación con el banco para conseguir una solución viable.
Diferencias entre dación en pago y ejecución hipotecaria
Una de las dudas más comunes es la diferencia entre dación en pago y ejecución hipotecaria. Aunque ambas terminan con la pérdida de la vivienda, sus consecuencias son muy distintas:
En la dación en pago, el procedimiento se basa en una negociación extrajudicial entre el banco y el deudor. Es necesario que ambas partes lleguen a un acuerdo voluntario mediante el cual se entrega la vivienda al banco y, a cambio, se cancela por completo la deuda hipotecaria. Este acuerdo permite al deudor empezar de cero, sin arrastrar deudas ni sufrir embargos posteriores sobre otros bienes o ingresos.
En cambio, la ejecución hipotecaria es un proceso judicial, iniciado de forma unilateral por el banco cuando el deudor deja de pagar. Este procedimiento suele ser más largo, costoso y traumático, y no garantiza la cancelación total de la deuda. Si el valor obtenido en la subasta de la vivienda es inferior a la cantidad adeudada, el deudor seguirá obligado a pagar la diferencia. Además, puede conllevar el embargo de otros bienes o incluso de la nómina.
Como puede ver, la dación en pago ofrece una salida más beneficiosa y menos traumática para el deudor, ya que permite cancelar la deuda por completo y evitar embargos posteriores. También existe la opción de negociar con la entidad bancaria un alquiler social que permita al afectado seguir residiendo en la misma vivienda. No obstante, es imprescindible contar con asesoramiento legal para determinar la viabilidad de esta alternativa, ya que no todos los casos cumplen los requisitos para acceder a ella.
Si decide contar con ayuda legal de BUFET GÓMEZ FERRÉ, nuestros abogados expertos en dación en pago valorarán si cumple los requisitos y le podrán acompañar en todo el proceso de negociación con la entidad financiera.
Ventajas y desventajas de la dación en pago
Dación en pago: ventajas y desventajas que debe considerar antes de solicitarla:
Ventajas de la dación en pago:
- Cancelación total de la deuda hipotecaria: al entregar la vivienda, la entidad financiera da por saldada la deuda, liberándole de seguir pagando cuotas pendientes.
- Se evita el embargo judicial y el proceso de ejecución: se detiene el proceso de ejecución hipotecaria y sus consecuencias legales
- Posibilidad de seguir residiendo en el inmueble: en algunos casos, se puede negociar un alquiler social, permitiendo continuar en la vivienda con una renta asequible.
- Menor impacto emocional y económico: es una alternativa menos traumática que perder el hogar en una subasta.
- Protección del patrimonio personal: evita que otros bienes o ingresos futuros sean embargados para cubrir la deuda.
Desventajas de la dación de pago:
- Pérdida definitiva de la vivienda: es una medida irreversible; una vez aceptada, se pierde la propiedad del inmueble.
- No siempre es aceptada por el banco: las entidades financieras no están obligadas a concederla, especialmente si existen otras garantías o ingresos.
- Impacto negativo en el historial crediticio: puede dificultar la obtención de nuevos préstamos o créditos en el futuro.
- Condiciones legales exigentes: la ley impone requisitos estrictos (familia en situación vulnerable, vivienda habitual, ingresos limitados, etc.) para acogerse a este mecanismo.
- Riesgo para los avalistas: si no se pacta su liberación, los fiadores o avalistas podrían seguir siendo responsables de la deuda restante.
Preguntas Frecuentes
Deberá presentar una solicitud formal al banco, junto con toda la documentación que justifique su situación económica, familiar y patrimonial.
Esta solicitud debe estar bien argumentada y estructurada, ya que el banco valorará distintos factores antes de aceptar. Por este motivo se recomienda hacerlo a través de un abogado especializado en daciones de pago que se encargue de preparar el expediente y negociar directamente con la entidad bancaria. Su experiencia puede marcar la diferencia a la hora de conseguir una respuesta favorable, evitando errores o rechazos por cuestiones formales.
No existe un listado público o cerrado de bancos que acepten la dación en pago de forma automática. Dependerá de su situación económica y del perfil de riesgo que tenga la operación. Entidades como CaixaBank, Santander, Bankinter o BBVA, entre otras, pueden contemplarla en situaciones muy concretas, especialmente si se demuestra un alto nivel de vulnerabilidad o si se han agotado otras vías. Cada caso se estudia de forma individual, por lo que la clave está en presentar un expediente bien fundamentado y ajustado a los criterios legales y bancarios actuales.
Si el banco se niega a aceptar la dación en pago, no todo está perdido. Aún pueden estudiarse otras soluciones, como solicitar una reestructuración de la deuda hipotecaria, proponer una venta pactada del inmueble con quita o incluso iniciar acciones legales si se considera que la negativa no está suficientemente justificada. Además, dependiendo del perfil del deudor, también podría valorarse la Ley de Segunda Oportunidad.
En cualquier caso, es importante no rendirse y contar con asesoramiento profesional para explorar todas las vías legales posibles y proteger sus derechos como consumidor.
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