Quan les dificultats econòmiques fan impossible continuar pagant una hipoteca, moltes persones es pregunten si existeix una solució legal per cancel·lar el deute sense arrossegar-lo de per vida. En aquest context, la dació en pagament es presenta com una alternativa a tenir en compte, però, realment és viable? Quines condicions s’han de complir?
Des de BUFET GÓMEZ FERRÉ, advocats especialistes en dació en pagament, resolem tots els seus dubtes sobre la dació en pagament, els seus avantatges i inconvenients, i com sol·licitar-la si es troba en una situació límit.
Què és la dació en pagament?
La dació en pagament és un mecanisme legal mitjançant el qual un deutor entrega un bé (habitualment el seu habitatge) a l’acreedor (el banc), a canvi de la cancel·lació total del deute hipotecari. En altres paraules, en lloc de continuar pagant quotes impossibles o afrontar una execució, pot lliurar el seu habitatge hipotecat i, amb això, extingir el deute.
No es tracta d’un procés automàtic ni obligatori per a l’entitat financera: ha d’existir un acord entre les dues parts, per això moltes persones recorren a advocats especialistes en Dret Bancari per negociar en condicions justes. La dació en pagament d’habitatge és especialment útil en els casos en què el valor de l’habitatge ha baixat, els ingressos familiars s’han reduït dràsticament o es travessa una situació d’atur prolongat. Per aquest motiu, s’ha convertit en una opció viable per a famílies que no poden fer front a la hipoteca, evitant l’embargament i l’execució hipotecària.
Requisits per sol·licitar la dació en pagament
Encara que no existeix una llei única que reguli de manera exhaustiva la dació en pagament, sí que hi ha una sèrie de requisits legals que solen ser tinguts en compte pels bancs per acceptar-la, d’acord amb el Codi Civil i la Llei Hipotecària.
Els principals requisits de la dació en pagament que s’han de complir són:
- Que no es disposi d’ingressos suficients per afrontar la hipoteca.
- Que cap membre de la unitat familiar tingui ingressos ni béns en propietat.
- Que l’habitatge sigui la residència habitual i l’única propietat del deutor.
- Que el valor de l’habitatge no superi certs límits (normalment entre 200.000 i 250.000 euros, depenent de la zona).
- Que no existeixin avaladors o que aquests també es trobin en situació d’insolvència.
Documentació necessària per realitzar la dació en pagament
Per iniciar una dació en pagament davant d’una entitat bancària, és imprescindible presentar una sèrie de documents que acreditin tant la seva situació econòmica com les condicions del préstec hipotecari per poder demostrar que es compleixen els requisits legals i així negociar amb el banc amb èxit. Els documents més habituals que s’han de presentar són:
En qualsevol cas, acudir a un advocat especialitzat en dació en pagament és imprescindible perquè l’assessori sobre quina documentació és necessària en el seu cas concret, l’ajudi a preparar l’expedient correctament i defensi els seus interessos en la negociació amb el banc per aconseguir una solució viable.
Diferències entre dació en pagament i execució hipotecària
Un dels dubtes més comuns és la diferència entre dació en pagament i execució hipotecària. Encara que ambdues acaben amb la pèrdua de l’habitatge, les seves conseqüències són molt diferents:
En la dació en pagament, el procediment es basa en una negociació extrajudicial entre el banc i el deutor. És necessari que ambdues parts arribin a un acord voluntari mitjançant el qual es lliura l’habitatge al banc i, a canvi, es cancela completament el deute hipotecari. Aquest acord permet al deutor començar de zero, sense arrossegar deutes ni patir embargaments posteriors sobre altres béns o ingressos.
En canvi, l’execució hipotecària és un procés judicial, iniciat de manera unilateral pel banc quan el deutor deixa de pagar. Aquest procediment sol ser més llarg, costós i traumàtic, i no garanteix la cancel·lació total del deute. Si el valor obtingut en la subhasta de l’habitatge és inferior a la quantitat deguda, el deutor continuarà obligat a pagar la diferència. A més, pot comportar l’embargament d’altres béns o fins i tot de la nòmina.
Com pot veure, la dació en pagament ofereix una sortida més beneficiosa i menys traumàtica per al deutor, ja que permet cancel·lar el deute per complet i evitar embargaments posteriors. També existeix l’opció de negociar amb l’entitat bancària un lloguer social que permeti a l’afectat continuar residint en el mateix habitatge. No obstant això, és imprescindible comptar amb assessorament legal per determinar la viabilitat d’aquesta alternativa, ja que no tots els casos compleixen els requisits per accedir-hi.
Si decideix comptar amb ajuda legal de BUFET GÓMEZ FERRÉ, els nostres advocats experts en dació en pagament valoraran si compleix els requisits i l’acompanyaran en tot el procés de negociació amb l’entitat financera.
Avantatges i inconvenients de la dació en pagament
Dació en pagament: avantatges i inconvenients que ha de considerar abans de sol·licitar-la:
Avantatges de la dació en pagament:
- Cancel·lació total del deute hipotecari: en lliurar l’habitatge, l’entitat financera dóna per saldat el deute, alliberant-lo de continuar pagant quotes pendents.
- S’evita l’embargament judicial i el procés d’execució: es deté el procés d’execució hipotecària i les seves conseqüències legals.
- Possibilitat de continuar residint a l’immoble: en alguns casos, es pot negociar un lloguer social, que permeti continuar a l’habitatge amb una renda assequible.
- Menor impacte emocional i econòmic: és una alternativa menys traumàtica que perdre la llar en una subhasta.
- Protecció del patrimoni personal: evita que altres béns o ingressos futurs siguin embargats per cobrir el deute.
Inconvenients de la dació en pagament:
- Pèrdua definitiva de l’habitatge: és una mesura irreversible; un cop acceptada, es perd la propietat de l’immoble.
- No sempre és acceptada pel banc: les entitats financeres no estan obligades a concedir-la, especialment si existeixen altres garanties o ingressos.
- Impacte negatiu en l’historial creditici: pot dificultar l’obtenció de nous préstecs o crèdits en el futur.
- Condicions legals exigents: la llei imposa requisits estrictes (família en situació vulnerable, habitatge habitual, ingressos limitats, etc.) per acollir-se a aquest mecanisme.
- Risc per als avaladors: si no es pacta la seva alliberació, els fiadors o avaladors podrien continuar sent responsables del deute restant.
Preguntes Freqüents
Haurà de presentar una sol·licitud formal al banc, juntament amb tota la documentació que justifiqui la seva situació econòmica, familiar i patrimonial.
Aquesta sol·licitud ha d’estar ben argumentada i estructurada, ja que el banc valorarà diferents factors abans d’acceptar-la. Per aquest motiu es recomana fer-ho a través d’un advocat especialitzat en dacions en pagament que s’encarregui de preparar l’expedient i negociar directament amb l’entitat bancària. La seva experiència pot marcar la diferència a l’hora d’obtenir una resposta favorable, evitant errors o denegacions per qüestions formals.
No existeix un llistat públic o tancat de bancs que acceptin la dació en pagament de forma automàtica. Dependrà de la seva situació econòmica i del perfil de risc que tingui l’operació. Entitats com CaixaBank, Santander, Bankinter o BBVA, entre altres, poden contemplar-la en situacions molt concretes, especialment si es demostra un alt nivell de vulnerabilitat o si s’han esgotat altres vies. Cada cas s’estudia de manera individual, per la qual cosa la clau és presentar un expedient ben fonamentat i ajustat als criteris legals i bancaris actuals.
Si el banc es nega a acceptar la dació en pagament, no tot està perdut. Encara poden estudiar-se altres solucions, com sol·licitar una reestructuració del deute hipotecari, proposar una venda pactada de l’immoble amb quitació o fins i tot iniciar accions legals si es considera que la negativa no està prou justificada. A més, depenent del perfil del deutor, també podria valorar-se la Llei de Segona Oportunitat.
En qualsevol cas, és important no rendir-se i comptar amb assessorament professional per explorar totes les vies legals possibles i protegir els seus drets com a consumidor.
Consulta advocat gratis – Advocats experts en dació en pagament
Consulta advocat gratis amb advocats experts en dació en pagament a Barcelona.
A BUFET GÓMEZ FERRÉ, comptem amb un equip propi d’advocats, altament experimentats en diverses àrees del Dret Bancari. La nostra especialització inclou dacions en pagament, negociació amb entitats financeres i cancel·lació de deutes hipotecaris.
Oferim una primera consulta gratuïta per analitzar la seva situació, presentar-li les seves opcions reals i guiar-lo en la presa de decisions amb informació clara i professional, destacant el nostre mètode de treball com a advocats a resultat.
Recuperi el control de la seva economia familiar: contacti ara amb els nostres advocats especialitzats en Dret Bancari.