En toda comunidad de vecinos, la convivencia se sostiene sobre un principio básico: que todos los propietarios cumplan con sus obligaciones económicas para cubrir los gastos comunes, sin embargo, no siempre es así. El impago de cuotas ordinarias o extraordinarias (derramas) por parte de vecinos morosos es un problema frecuente que, si no se gestiona a tiempo, puede poner en riesgo la estabilidad económica de la comunidad.
Si necesita saber cómo reclamar deuda de comunidad de propietarios, en este artículo le explicamos y en calidad de abogados expertos en impagos y en reclamación de morosos, le contamos qué dice la ley, cuáles son los pasos a seguir, los plazos y las consecuencias legales para el deudor.
¿Qué dice la ley sobre la reclamación de deudas en comunidades de propietarios?
La Ley de Propiedad Horizontal (LPH) es la normativa que regula la vida de las comunidades de propietarios en España. En concreto, su artículo 9 establece la obligación de todos los propietarios de contribuir, según su cuota de participación, a los gastos generales para el adecuado mantenimiento, servicios, cargas y responsabilidades de la comunidad.
Cuando un vecino incumple esta obligación, la LPH, reforzada por la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC), otorga a las comunidades la posibilidad de reclamar judicialmente las cuotas impagadas mediante el procedimiento monitorio, un proceso rápido y sencillo para reclamar deudas líquidas, vencidas y exigibles.
¿Cómo reclamar una deuda de la comunidad de propietarios?
El procedimiento para reclamar deudas de las comunidades de propietarios incluye estas fases:
- 1. Convocar una Junta de Propietarios
Debe incluirse en el orden del día la liquidación exacta de la deuda y la autorización para iniciar acciones legales. También se aprueba, si procede, la designación de un abogado reclamación de impagos de comunidad de propietarios de un procurador para representar a la comunidad en el proceso.
- 2. Notificar al deudor
El propietario moroso debe recibir una notificación fehaciente (burofax, carta certificada, email autorizado o tablón de anuncios si no hay otra vía) con el detalle de la deuda y el requerimiento de pago.
- 3. Certificación de la deuda
El secretario-administrador, con el visto bueno del presidente, deberá emitir un certificado oficial que detalle las cuotas ordinarias o derramas impagadas.
- 4. Procedimiento monitorio
Si no hay pago voluntario, la comunidad puede presentar la reclamación ante el juzgado de primera instancia del lugar donde se ubique el inmueble, adjuntando toda la documentación acreditativa.
- Si el deudor no responde, se obtendrá un título ejecutivo que permite proceder al embargo de bienes.
- Si se opone, el proceso pasará a ser juicio verbal (cuando la deuda no supera los 6.000€) o a juicio ordinario (si la supera).
- 5. Ejecución judicial
Cuando existe sentencia favorable y el moroso sigue sin pagar, se puede solicitar el embargo de bienes y cuentas bancarias, e incluso de la propia vivienda, hasta cubrir la deuda más intereses y costas procesales.
Documentación necesaria para reclamar una deuda de la comunidad de propietarios
Para iniciar una reclamación de impago de cuotas de la comunidad, conviene reunir una serie de documentos que permitirán acreditar la deuda y cumplir todos los requisitos legales necesarios para el procedimiento judicial, especialmente si se opta por el proceso monitorio:
- Acta de la Junta de Propietarios aprobando la liquidación y la reclamación de la deuda, junto con el acuerdo que autoriza al presidente o administrador a iniciar acciones legales.
- Certificado de deuda emitido por el secretario (o administrador) y firmado por el presidente de la comunidad.
- Justificación de las notificaciones al propietario deudor.
- Extracto detallado de cuotas ordinarias y derramas impagadas, especificando los periodos, los importes y las fechas de devengo.
- Nota simple registral de la vivienda, para acreditar la titularidad.
- Contratos o acuerdos previos de la comunidad, si los hubiera.
- Poder de representación para abogado y procurador (en caso necesario).
Además, resulta recomendable conservar cualquier comunicación anterior, justificantes de gastos derivados de la reclamación y cualquier documento adicional que pueda servir como prueba ante el juez (historial de pagos, presupuestos de gastos comunitarios, acuerdos previos, etc.).
En cualquier caso, acudir a un abogado especializado en reclamación de impagos en comunidades de propietarios es muy recomendable para que le asesore sobre qué documentación es necesaria para su caso concreto, le ayude a preparar el expediente correctamente y defienda sus intereses en la negociación o procedimiento judicial.
¿Cuándo prescribe la deuda con la comunidad de vecinos?
Actualmente, las deudas con la comunidad prescriben a los 5 años desde que la deuda es exigible, es decir, desde que se incumple el pago de la cuota u obligación, según la modificación del artículo 1964 del Código Civil vigente desde octubre de 2015.
Las deudas anteriores a esa fecha prescriben a los 15 años, salvo que se haya interrumpido la prescripción durante ese tiempo.
La ley contempla la posibilidad de interrumpir la prescripción mediante el envío de una notificación fehaciente al propietario moroso, como un burofax o carta certificada. Esta comunicación debe contener la cuantía exacta de la deuda y la reclamación del pago. Al interrumpirse la prescripción, con lo que el plazo se reinicia y permite que la comunidad mantenga la opción de recuperar las cuotas impagadas.
Consecuencias de no pagar la comunidad de propietarios
Muchos se preguntan qué pasa si no pagas la comunidad y lo ciertos es que las consecuencias pueden ser importantes, no solo desde el punto de vista legal, sino también económico y patrimonial que pueden derivar en:
Por ello, ante cualquier dificultad para afrontar el pago de las cuotas o derramas, es recomendable buscar una solución negociada cuanto antes o solicitar asesoramiento de abogados expertos en reclamación deuda comunidad de propietarios para evitar que la situación se complique y se generen daños patrimoniales de difícil solución.
Preguntas Frecuentes
Se pueden reclamar todas las cuotas impagadas, siempre que no hayan prescrito (5 años o 15, según la fecha).
Sí. El impago prolongado puede derivar en embargo de bienes, incluida la vivienda, hasta cubrir deuda, costas e intereses.
Para iniciar un monitorio no es obligatorio, pero en la práctica contar con abogados expertos en reclamación de morosos facilita las gestiones y asegura que el procedimiento se realiza conforme a la ley con mayores posibilidades de éxito.
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