2026年3月22日，皇家法令第8/2026号正式生效，该法令由部长理事会在伊朗战争引发的经济危机背景下批准。该法规赋予租客在租赁合同到期时申请最多两年额外延期的权利。房东在法律上有义务接受，仅在三种非常具体的情况下除外。此外，该法令将年租金涨幅上限定为2%，有效期至2027年12月31日。BUFET GÓMEZ FERRÉ是巴塞罗那城市租赁专业律师事务所，本文将为您解释作为房东的应对措施、哪些情况可以拒绝，以及何时需要紧急法律建议。
RDL 8/2026的规定：两项措施
该法令包含两项立即适用的措施：
1. 最长两年的特殊延期。受LAU 1994约束的普通住宅租客可以通过书面及可证明的方式申请合同按年续期，最多延期两年。延期期间，现行合同的条款和条件保持不变：同等租金，同等条款。
2. 年租金涨幅2%上限，适用于2026年3月22日至2027年12月31日之间进行年度审查的任何合同：
- 如果出租方为大型房东（超过10套住宅物业或超过1,500平方米建筑面积）：2%上限为强制性规定，不可豁免，即使双方另有约定亦然。
- 如果出租方为普通个人：双方可以自由协商；仅在没有协议的情况下，2%上限才适用。
延期适用于哪些情况？仅适用于在2026年3月22日前有效，且到期日在2027年12月31日之前的LAU 1994规定的普通住宅租赁合同。不适用于：超过300平方米或租金超过最低工资5.5倍的房产（LAU第4条）、受LAU第10.3条约束的紧张住宅市场区域（ZMRT）内的合同，以及3月22日之后签署的合同。
房东可拒绝的情况：三个例外
法令第1条规定了三种具体例外情形，这是房东可以拒绝申请的唯一法律依据：
| 例外情形 | 具体要求 |
|---|---|
| 达成新条款协议 | 出租方与承租方已就到期合同协商达成新的条款。 |
| 签署新合同 | 双方之间已签署新的租赁合同。 |
| 自用需求（LAU第9.3条） | 房东已以可证明的方式，提前至少2个月通知需要为本人或直系亲属/配偶自用该房产。通知须符合LAU第9.3条的所有形式要求。 |
在上述三种情形之外，房东接受延期的义务具有法律强制性，没有任何酌情处理的余地。
灰色地带：法令未解决的问题
RDL 8/2026存在若干重要漏洞，以下是目前引发最多争议的情形：
租客申请延期但存在欠租
法令中未将欠租列为明确的例外情形。当申请延期的租客累积有未支付租金时，法令对此保持沉默。主流法律解释认为，房东须接受延期申请，并将欠租驱逐程序作为独立、单独的程序另行处理。目前尚无相关判例。
我在3月22日前已发出合同终止通知
法令不含任何过渡性条款来处理在其生效前发出的不续租通知。法律观点区分两种情况：
- 若通知为普通不续租通知：多数专家认为租客仍可申请延期，因为合同在3月22日当日仍处于有效期内。
- 若通知依据LAU第9.3条明确援引了自用需求（须满足形式要求：提前两个月、以可证明的方式通知）：该通知符合法定例外情形，房东可拒绝延期。
结果取决于所发通知的具体内容和形式，这是一个可能引发诉讼的灰色地带。
若国会不批准该法令，将发生什么？
该法令须在2026年4月20日前获得议会批准。目前尚不清楚政府是否拥有足够票数，若国会拒绝批准：
- 法令自拒绝之日起废止（向后废止，ex nunc），不具有溯及效力。
- 在其有效期内已提出的延期申请作为既得权利予以保留。
- 自废止之日起，不得再依据RDL 8/2026提出新的延期申请。
因此，希望依据该法令申请延期的租客应尽早以书面方式提出申请，无需等待合同到期。《国家报》警告称，这种不确定性可能引发房东与租客之间的大规模诉讼，尤其是处于上述关键时间窗口内的案件。
案例分析：申请延期的欠租租客房东
- 情况
一家分销公司将住宅出租给一名员工。合同将于2026年5月到期。该租客累计拖欠4个月租金，发出公证快件（burofax）依据RDL 8/2026申请特殊延期。
- 分析
房东咨询Bufet Gómez Ferré。我们审查相关文件：合同、此前往来通知及欠款情况。核实不存在法令规定的三种例外情形。欠租虽经证实，但并非法令明确列出的例外。
- 策略
我们提出双轨策略：依法处理延期申请，同时启动独立的欠租驱逐及租金追讨程序。驱逐判决将终止合同，与延期申请无关。
- 结果
房东通过驱逐程序收回房产，并获得针对租客欠租的判决，诉讼费用由租客承担。
您的情况如何？欢迎就您的案件咨询我们
如果您处于以下任一情况，您的案件需要个案法律分析。该法令对不同房东给出的答案并不相同。
常见问题
不能直接拒绝。RDL 8/2026未将欠租列为延期的明确例外情形。但房东可同时启动独立的欠租驱逐程序及租金追讨，该程序与延期申请相互独立。若驱逐成功，合同终止，延期随即失效。这是最明确需要专业法律建议的情形之一。
若国会不批准该法令，法令向后废止（ex nunc）。在其有效期内已申请并获批的延期作为既得权利予以保留。在议会拒绝之前未提出申请的，此后将无法依据RDL 8/2026激活延期权利。因此，希望受益于该法令的租客不应等到合同到期再申请。
不适用。紧张住宅市场区域（ZMRT）内的合同受LAU第10.3条约束，该条规定由自治区负责管理的最长三年延期制度。该规定优先于RDL 8/2026，与法令规定的特殊延期不兼容。若您的房产位于ZMRT内，适用的制度为LAU第10.3条。
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如果您收到延期申请而不确定是否可以拒绝，或者您的情况涉及欠租租客、法令生效前发出的通知，或需要收回房产，正确答案取决于您案件的具体情况。
Bufet Gómez Ferré为您提供免费初次咨询，无需承诺。我们审查您的合同、此前的往来通知及租客情况，告知您可以采取的措施及最适合的程序。作为巴塞罗那城市租赁专业律师，我们同时处理庭外途径及完整的驱逐和租金追讨诉讼程序。在案件具备可行性的情况下，我们采用按成功收费模式。
请在法令或其可能的议会拒绝改变局势之前与我们联系。