在任何业主社区中，共同生活的基础原则是：所有业主都必须履行其经济义务，以支付公共开支。然而，现实中情况并非总是如此。拖欠普通会费或特别费用（额外分摊）的业主欠费问题十分普遍，如果不及时处理，可能会危及社区的经济稳定。
如果您需要了解如何追讨业主委员会的债务，本文将为您解释。作为追讨欠款和债务追收方面的专业律师，我们将为您说明法律规定、应遵循的步骤、时限以及对债务人的法律后果。
法律对业主委员会债务追讨的规定是什么？
《水平财产法》（Ley de Propiedad Horizontal，LPH）是规范西班牙业主社区生活的法律。具体来说，其第9条规定，所有业主必须按照其分摊比例为社区的正常维护、服务、负担和责任支付公共费用。
当某位业主未履行此义务时，《水平财产法》结合《民事诉讼法》（Ley de Enjuiciamiento Civil，LEC）赋予业主委员会权利，通过支付令程序（procedimiento monitorio）司法追讨未缴费用。这是一个快速、简便的程序，用于追讨数额明确、到期且可强制执行的债务。
如何追讨业主委员会的债务？
追讨业主委员会债务的程序包括以下阶段：
- 1. 召集业主大会
会议议程中必须包含债务的详细清算以及启动法律行动的授权。如适用，还需批准指定社区欠费追讨律师及一名代理人，以代表社区进行诉讼程序。
- 2. 通知欠款人
拖欠的业主必须收到一份正式通知（如挂号信、认证邮件、授权电子邮件或公告栏，如无其他途径）列明债务详情并附上付款要求。
- 3. 债务证明
秘书-管理员在主席确认后，应出具官方证明，详细列出未缴的普通会费或特别费用。
- 4. 支付令程序
若未自愿支付，社区可向所在地基层法院提出债务追讨申请，附上所有证明文件。
- 若债务人未回应，将获得强制执行文书，可进行财产扣押。
- 若债务人提出异议，程序将转为口头审理（债务不超过6000欧元）或普通审理（超过此金额）。
- 5. 司法执行
若判决有利且欠款人仍未支付，可申请扣押其财产及银行账户，甚至扣押房产，以偿还债务及利息和诉讼费用。
追讨业主委员会债务所需文件
启动业主委员会欠费追讨前，应准备一系列文件，以证明债务并满足司法程序的所有法律要求，尤其是选择支付令程序时：
- 业主大会会议记录，批准债务清算及追讨申请，并包含授权主席或管理员启动法律行动的决议。
- 债务证明，由秘书（或管理员）出具，并由社区主席签署。
- 对欠款业主的通知证明。
- 详细账目，列明未缴普通会费和特别费用，包括期间、金额及到期日期。
- 房产登记简表，以证明所有权。
- 社区之前的合同或协议（如有）。
- 律师和代理人的授权书（如必要）。
同时，建议保留所有先前通信、追讨产生的费用凭证及任何可作为法官证据的附加文件（付款记录、社区费用预算、先前协议等）。
无论如何，聘请专门处理业主委员会欠费追讨的律师是非常建议的，他们能指导您准备所需文件、正确整理案件材料，并在谈判或司法程序中维护您的权益。
业主委员会债务的时效多久？
目前，业主委员会债务的诉讼时效为自债务到期起5年，即自未支付会费或履行义务之日起，根据2015年10月起生效的《民法典》第1964条修改规定。
2015年之前的债务时效为15年，除非期间时效被中断。
法律允许通过向欠款业主发送正式通知（如挂号信或认证信）中断时效。通知中应包含债务的准确金额及付款要求。中断后，时效重新计算，使社区仍有机会追回未缴会费。
不支付业主委员会费用的后果
很多人会问如果不支付业主委员会费用会怎样，事实上，后果可能非常严重，不仅在法律上，而且在经济和财产方面可能导致以下情况：
因此，如果在支付会费或特别费用上遇到困难，建议尽早寻求协商解决方案，或咨询业主委员会债务追讨专家律师，以避免情况恶化并造成难以挽回的财产损失。
常见问题
可以追讨所有未支付的费用，只要未超过时效（5年或15年，视具体日期而定）。
是的。长期未支付可能导致财产扣押，包括房产，以偿还债务、诉讼费用和利息。
启动支付令程序并非强制要求，但实际上，拥有欠费追讨专家律师可以简化流程，并确保程序合法，增加成功可能性。