Quan un llogater d’un local comercial, oficina o habitatge del seu parc immobiliari deixa de pagar, l’impacte econòmic pot ser considerable: afecta el flux de caixa i retarda la recuperació de l’immoble si no s’actua amb rapidesa.
A Espanya, la legislació ofereix vies clares per reclamar l’impagament de lloguers, tant si es tracta d’un únic arrendament com per a gestors de diversos pisos en propietat o un parc complet d’habitatges i locals, sempre que es compleixin correctament els passos previs i les accions judicials necessàries.
En aquesta guia pràctica expliquem com reclamar judicialment l’impagament de lloguers en immobles d’empresa fins a l’execució de sentència i com l’ajuda d’un advocat especialitzat en impagament de lloguers pot agilitzar la recuperació de l’immoble i de les rendes degudes.
Particularitats del lloguer comercial enfront del residencial
Per a una empresa amb diversos immobles en lloguer és primordial saber que reclamar un impagament de lloguer no és igual si es tracta de locals comercials o de pisos destinats a habitatge. Conèixer aquestes distincions permet entendre com reclamar rendes de lloguer impagades i immobles amb més possibilitats d’èxit.
En el lloguer de locals de negoci, els contractes solen ser més flexibles i es regeixen per la voluntat de les parts. Clàusules com la resolució per impagament, la inclusió de garanties addicionals o avals bancaris són essencials per agilitzar qualsevol reclamació i assegurar la viabilitat del procediment.
Quan l’arrendador és una societat amb diversos pisos en lloguer, la Llei d’Arrendaments Urbans (LAU) imposa certes pròrrogues, però és possible iniciar un procediment monitori o desnonament per impagament per protegir la inversió i recuperar la possessió. Aquesta combinació de normativa comercial i residencial exigeix una estratègia legal a mida.
Si el llogater és una altra empresa, fins i tot pot reclamar-se el deute als administradors quan s’acrediti frau o mala fe, especialment rellevant per a grans tenidors o gestores de patrimoni immobiliari que busquen recuperar rendes impagades de manera efectiva.
En tots els casos, la millor garantia per recuperar les rendes i l’ús dels immobles és revisar a fons cada contracte, ja sigui d’un únic local o d’un conjunt d’habitatges en lloguer. Comptar amb suport legal especialitzat assegura que qualsevol acció posterior per recuperar rendes impagades sigui més ràpida i eficaç.
Passos per reclamar l’impagament de lloguers en immobles d’empresa
Abans d’iniciar un procediment judicial per impagament de lloguers en immobles d’empresa, convé esgotar la via extrajudicial per evitar costos innecessaris i reforçar la posició del propietari en cas d’arribar a judici. La línia d’actuació habitual és la següent:
- El primer pas sol ser enviar un burofax o notificació fefaent reclamant les rendes impagades, que, a més de requerir el pagament, servirà com a prova clau en un eventual cas de desnonament o reclamació de quantitats. Si el llogater és una societat, es notifica a l’empresa i, si escau, als seus administradors per deixar constància del deute.
- A partir d’aquí, l’arrendatari disposa del termini que estableixi el contracte o, en defecte d’això, d’un mínim de 30 dies per saldar el deute. En els lloguers comercials, els terminis poden ser més breus, mentre que en habitatges d’empresa la LAU permet iniciar el procés un cop vençut el termini.
- En molts casos, arribar a una negociació o mediació professional pot evitar un judici, ja sigui mitjançant acords de pagament fraccionat o la lliurament voluntari de l’immoble, cosa que estalvia costos i accelera la recuperació de propietats per a gestores de patrimoni o grans tenidors.
Si, malgrat aquests intents, el llogater manté l’impagament, el pas següent és acudir a la via judicial, seleccionant el procediment legal més eficaç per reclamar rendes impagades i recuperar la possessió de l’immoble o cartera de propietats.
Què fer quan els passos previs no funcionen: vies judicials per reclamar rendes impagades
Quan els requeriments amistosos i la mediació no tenen efecte, és imprescindible activar la via judicial per recuperar la renda d’un immoble d’empresa o d’una cartera de propietats i protegir la inversió. L’elecció del procediment dependrà de la quantia deguda, la documentació disponible i la complexitat del cas:
- 1. Procediment monitori per a lloguer comercial
Idoni quan el deute és líquid i està correctament documentat. És ràpid i, encara que no requereix advocat en la fase inicial si la quantia no supera els 6.000 €, comptar amb assessorament legal per agilitzar els tràmits i dissenyar una via d’acció li pot assegurar un resultat més favorable.
- 2. Judici verbal o ordinari (segons la quantia)
Recomanat si, a més del pagament, es reclamen danys o es qüestionen clàusules del contracte. Permet obtenir una resolució judicial que doni suport a la reclamació de rendes impagades.
- 3. Demanda de desnonament de llogater morós
La via més habitual, que permet recuperar el local i reclamar les rendes degudes en un sol procés.
- 4. Llançament del local comercial
Un cop dictada la resolució, s’estableix la data per al desallotjament forçós si el llogater no lliura voluntàriament les claus.
En aquest punt, comptar amb l’ajuda d’advocats especialitzats en reclamació d’impagaments i/o en dret civil i mercantil és gairebé imprescindible. Fins i tot en monitoris de menys de 6.000 €, on legalment es pot iniciar el tràmit sense lletrat, n’hi ha prou que el llogater s’hi oposi o es reclamin altres conceptes perquè sigui obligatori comptar amb advocat i procurador. Per això, és altament recomanable comptar amb assessorament jurídic des del principi, fins i tot en casos de menor quantia, per dissenyar l’estratègia més eficaç i garantir que cada pas legal es compleixi correctament.
Mesures cautelars i vies d’assegurament
Mentre avança el procediment judicial per impagament de lloguers en immobles d’empresa, el propietari pot sol·licitar mesures cautelars per garantir el cobrament de les rendes i evitar que el llogater buidi el seu patrimoni abans de la sentència. Entre les més comunes hi ha:
- Embargaments preventius de comptes bancaris o béns del llogater.
- Anotacions registrals que limitin o impedeixin la venda d’actius de la societat deutora.
- Retenció de fiances o avals si es van pactar en el contracte d’arrendament.
Aplicar aquestes accions permet a l’arrendador actuar amb més seguretat i reduir el risc que l’empresa deutora (o fins i tot un particular en el cas de grans tenidors amb diversos habitatges) intenti eludir el pagament. D’aquesta manera, es protegeix la inversió i es facilita la recuperació de les rendes impagades, oferint tranquil·litat durant tot el procés judicial.
Execució de sentència i recuperació efectiva
Després d’obtenir una resolució favorable, s’obre la fase d’execució de sentència que garanteix que el deute es cobri efectivament. En aquesta etapa es posen en marxa diverses accions per a la recuperació de rendes impagades, especialment valuoses per a propietaris amb diversos pisos de lloguer o grans tenidors d’immobles d’empresa:
Gràcies a aquestes actuacions, el propietari pot recuperar la renda d’un immoble d’empresa o d’un conjunt d’habitatges fins i tot quan la companyia deutora intenti retardar el pagament o buidar els seus actius.
Prevenció: contractes sòlids i control de solvència
Més enllà d’haver de resoldre un conflicte, la millor manera d’evitar un impagament de lloguer en immobles d’empresa és prevenir-lo des de l’inici. Un contracte ben redactat i la verificació prèvia de la solvència de l’inquilí reduiran al mínim els riscos i qualsevol acció legal posterior. Algunes recomanacions essencials:
- Incloure clàusules clares de jurisdicció, resolució per impagament i terminis de pagament.
- Sol·licitar avals bancaris o garanties personals que donin suport al lloguer, especialment en arrendaments comercials o per a grans tenidors amb diversos immobles.
- Analitzar la solvència de l’inquilí abans de signar i anticipar possibles dificultats.
Fins i tot si no hi ha hagut impagaments, comptar amb un advocat especialitzat en arrendaments comercials és una mesura preventiva, ja que pot ajudar-lo a redactar o reforçar contractes i garanties, protegint així la seva propietat davant possibles riscos futurs.
Preguntes Freqüents
Si no hi ha oposició de l’inquilí, el llançament del local comercial pot executar-se en 4-6 mesos. Amb oposició, el procés pot allargar-se fins a un any, segons la càrrega de treball del jutjat.
En els procediments de desnonament per inquilí morós i en reclamacions de rendes superiors a 6.000 €, és obligatori comptar amb advocat i per a quanties superiors a 2.000 € també es requereix la intervenció d’un procurador. Més enllà del compliment normatiu, disposar d’un advocat des de l’inici facilita una gestió correcta del procés i agilitza la recuperació de les rendes degudes.
Sí, es poden incloure a la demanda si s’acrediten danys a l’immoble o pèrdues derivades de l’impagament: compensacions per desperfectes, pèrdues de negoci o qualsevol perjudici econòmic sofert.
Si la societat arrendatària té problemes de liquiditat o risc d’insolvència, es poden sol·licitar mesures cautelars com embargaments preventius de comptes o anotacions registrals. Com a advocats especialitzats en impagaments, podem orientar-lo sobre les vies més adequades per recuperar la renda d’un immoble d’empresa sense complicacions innecessàries.
Per evitar l’impagament de lloguer de local comercial, inclogui clàusules de resolució per impagament, exigeixi avals i analitzi la solvència de l’inquilí. Li recomanem sol·licitar una revisió legal del contracte per part d’un advocat especialitzat, que l’ajudarà a reduir riscos i a facilitar futures reclamacions en cas d’incompliment.
Consulta advocat gratuïta – Advocat especialista en impagaments de lloguers
A BUFET GÓMEZ FERRÉ oferim una consulta inicial gratuïta i confidencial amb els nostres advocats processalistes a Barcelona, especialistes en impagaments de lloguers en immobles d’empresa i en reclamació de rendes impagades de qualsevol magnitud, amb més de 25 anys d’experiència.
Podem ajudar-lo a avaluar el seu cas, dissenyar una estratègia personalitzada i guiar-lo sobre com actuar amb rapidesa per maximitzar les possibilitats d’obtenir un resultat favorable.
El nostre bufet d’advocats opera sota un model d’advocat a resultat, ajustant els honoraris a l’èxit del procediment i a les circumstàncies individuals de cada client. Per a més informació sobre els nostres serveis especialitzats en reclamació d’impagaments i com assegurar el cobrament de les seves rendes, no dubti a consultar-nos.