当商业物业、办公室或您持有的住宅物业的租户停止付款时，经济影响可能很大：不仅影响现金流，还会延迟物业收回，如果不及时采取行动，损失可能加剧。
在西班牙，法律提供了明确的租金拖欠追讨途径，无论是针对单一租赁，还是针对拥有多套住宅或整栋物业的管理者，只要按照规定的程序和司法行动执行即可。
在本实用指南中，我们将解释如何通过司法途径追讨企业物业的租金拖欠，直至执行判决，以及租金拖欠专律师如何加快物业和欠租的回收。
商业租赁与住宅租赁的区别
对于拥有多处出租物业的企业来说，了解租金追讨在商业物业与住宅物业之间的差异至关重要。掌握这些区别，有助于提高追讨拖欠租金和物业的成功率。
在商业物业租赁中，合同通常更灵活，以双方意愿为准。像拖欠解约条款、附加担保或银行担保等条款对于加快追讨和确保程序顺利至关重要。
当房东为拥有多套出租物业的公司时，城市租赁法（LAU）会规定一定的延长条款，但仍可启动催告程序或因拖欠而进行驱逐，以保护投资并收回物业。这种商业与住宅法规的结合，需要量身定制的法律策略。
若租户为另一家公司，在确认存在欺诈或恶意行为时，甚至可向公司管理层追讨债务，这对大型物业持有者或资产管理公司尤其重要，以有效回收拖欠租金。
在所有情况下，确保收回租金和物业使用权的最佳方式是全面审核每份合同，无论是单个物业还是多套出租住宅。拥有专业法律支持可确保任何后续追讨行动更快速、高效。
企业物业租金拖欠追讨步骤
在启动企业物业租金拖欠司法程序之前，建议先通过非诉讼途径解决，以避免不必要的费用，并在进入诉讼时增强房东的有利地位。通常操作步骤如下：
- 第一步通常是发送挂号信或其他有效通知，催缴拖欠租金，除了要求付款外，还可作为未来驱逐或租金追讨案件的关键证据。如果租户是公司，将通知公司，并在必要时通知其管理层以记录债务情况。
- 之后，租户可在合同规定的期限内，或至少30天内偿清欠款。商业租赁的期限可能较短，而对于企业住宅，城市租赁法（LAU）允许在期限届满时启动程序。
- 在许多情况下，进行协商或专业调解可以避免诉讼，例如通过分期付款协议或自愿交还物业，可节省成本并加快物业回收，对资产管理公司或大型物业持有者尤为有利。
如果尽管采取了上述措施，租户仍未付款，则下一步是通过司法途径，选择最有效的法律程序以追讨拖欠租金并收回物业或物业组合。
前期措施无效时：追讨拖欠租金的司法途径
当友好催缴和调解无效时，必须启动司法途径，以收回企业物业或物业组合的租金并保护投资。选择的程序取决于欠款金额、可用文件及案件复杂性：
- 1. 商业租赁催告程序
适用于债务明确且有完整文件记录的情况。该程序快速，即使初期金额不超过6,000€可无需律师，但有法律顾问可加快流程并设计行动方案，提高获得有利结果的可能性。
- 2. 口头或普通诉讼（视金额而定）
适用于除追缴租金外，还需索赔损害或质疑合同条款的情况。可获得司法裁决支持租金追讨。
- 3. 拖欠租户驱逐诉讼
最常用途径，可在一次程序中收回物业并追讨拖欠租金。
- 4. 商业物业强制腾退
判决生效后，如租户未自愿交还钥匙，将确定强制腾退日期。
在此阶段，拥有专业追缴律师和/或民商事法律专家的协助几乎是必需的。即使在金额低于6,000€的催告程序中，法律允许无需律师启动流程，但一旦租户反对或涉及其他索赔，则必须有律师和法律代表。因此，建议从一开始就获得法律咨询，即便是小额案件，也可设计最有效策略并确保每一步合法合规。
保全措施与保障途径
在企业物业租金拖欠的司法程序进行期间，房东可申请保全措施，以确保租金收回并防止租户在判决前转移资产。常见措施包括：
- 银行账户或租户财产的预防性查封。
- 登记限制，限制或阻止欠款公司的资产出售。
- 保留押金或担保，如合同中约定。
采取这些措施可让房东更安全地行事，降低欠款公司（或对于大型物业持有者的个人租户）规避付款的风险，从而保护投资并便于追缴拖欠租金，在整个司法过程中提供保障。
判决执行与有效回收
在获得有利判决后，进入判决执行阶段，确保债务得到有效清偿。在此阶段，将采取多种措施进行拖欠租金的回收，这对于拥有多套出租物业的房东或大型企业物业持有者尤为重要：
通过这些措施，房东可以收回企业物业或住宅组合的租金，即便债务公司试图拖延付款或转移资产。
预防：稳健合同与信用审查
除了处理纠纷外，避免企业物业租金拖欠的最佳方式是从一开始就预防。精心起草的合同和事先核查租户信用，可将风险降到最低，并减少后续法律行动。以下为核心建议：
- 包含明确的管辖条款、拖欠解约条款和付款期限。
- 要求银行担保或个人担保以支持租赁，尤其适用于商业租赁或大型物业持有者的多套物业。
- 在签约前分析租户信用，预见潜在风险。
即使没有发生拖欠，聘请商业租赁专律师也是一种预防措施，可帮助起草或强化合同和担保，从而保护您的物业免受未来潜在风险。
常见问题
如果租户不反对，商业物业驱逐可在4-6个月内完成。如有反对，过程可能延长至一年，具体取决于法院工作量。
在拖欠租户驱逐程序和租金超过6,000€的追讨案件中，法律规定必须聘请律师，且金额超过2,000€时需要法律代表介入。从一开始聘请律师不仅符合法规，还能确保程序顺利并加快租金回收。
可以，如果能够证明物业损害或因拖欠产生的损失：如维修补偿、业务损失或其他经济损失，都可包括在诉讼中。
若租赁公司存在流动性问题或破产风险，可申请保全措施，如账户查封或登记限制。作为拖欠租金专业律师，我们可为您提供最合适的方案，高效收回企业物业租金，避免不必要的麻烦。
为避免商业租金拖欠，合同应包含拖欠解约条款，要求担保并审查租户信用。建议聘请专业律师审核合同，以降低风险并在发生违约时便于后续追讨。